Artigo

Berlim

Para surpresa de ninguém, controle de aluguéis em Berlim é um fracasso.


Por Felippe Hermes
abril 7, 2021

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Como muitas outras cidades no mundo, a capital alemã tenta controlar os preços de imóveis, gerando assim pouco ou nenhum incentivo para novos imóveis, ou manutenção dos antigos.

Diocleciano nasceu no século III, em uma data incerta entre 243 e 245 dc. Filho de um escriba e ex-escravo, o jovem “croata”, tornou-se chefe da guarda real do imperador Marco Aurélio Caro, assumindo o trono do império após a morte do imperador e seu filho em uma campanha na Pérsia.

Como imperador, Diocleciano ficou conhecido por colocar fim à crise do 3º século e pelas reformas, em especial a administrativa. Seu edito de 301dc porém é ainda hoje um marco relevante para entender a crise do império que se seguiria nos séculos seguintes.

O “ato de preços máximos”, editado por Diocleciano, determinaria um congelamento de salários e preços. A despeito de durar pouco, ou cerca de uma década, o ato foi relevante para ampliar um descontrole na situação do império romano.

Por essa época, uma moeda de prata possuía apenas 0,02%, fruto das tentativas sucessivas de controlar os preços de alimentos e outros bens, seja por meio da criação de moeda que financiasse o governo romano (que promovia os subsídios), ou dar liquidez ao sistema diante de uma inflação elevada.

Foi Constantino que lançaria o “Plano Real” da época, determinando novos padrões de ouro e Prata para cada moeda, pondo fim ao descontrole de preços e maior confiança na moeda.

A despeito de as mudanças de Constantino não terem completado um século, o exemplo do ato esdrúxulo de Diocleciano é um dos primeiros registros de que se tem notícia sobre controle de preços.

Tal prática, como se vê, não é nada nova. Em Nova York, por exemplo, ela afeta imóveis, gerando alguns casos tão esdrúxulos quanto a moeda de prata que não tem prata.

Em um caso sui generis, um dono de imóvel chegou a pagar a $1 milhão em propina para que um casal deixasse o seu apartamento, que por lei estava alugado por $1,5 mil mensais.

Casos como os de um outro casal, que em 1975 alugou um apartamento, legando-o para seus netos, que continuam pagando preços de aluguel da época em que o imóvel foi locado, também é comum.

A garantia a moradia em grandes cidades tem sido uma questão relevante em ambos os lados do Atlântico.

No ano de 2020, por exemplo, Berlim iniciou a sua própria tentativa de controlar preços de aluguéis, sob a justificativa de favorecer aqueles que estão em posições desfavoráveis na sociedade.

O resultado, como relata a revista The Economist, é um completo fracasso.

A oferta de imóveis disponíveis para alugar caiu cerca de 59%. Na prática, os preços caíram 11%, mas o problema, é claro, está em encontrar novos imóveis.

O governo buscou ampliar a oferta de imóveis, prometendo 30 mil novas residências, mas entregando 16,5 mil. A expectativa, porém, era de que o setor privado investisse no setor, mas as margens apertadas e insegurança jurídica afastaram investidores.

A conjuntura por detrás da crise

Berlim é de longe a capital europeia que mais recebe imigrantes jovens. Por ano, são cerca de 40 mil deles migrando para a capital alemã, de todas as partes da Europa.

O choque entre jovens recém ingressos no mercado de trabalho e uma população mais velha e pouco disposta a aceitar novos vizinhos e prédios é o foco central deste embate. A prática, possui até uma expressão, os “NIMBY”, que em português significa “Não no meu jardim”.

É um movimento apátrida, classificado por uma disputa que vai além de classes, mas é sobretudo de faixa etária. Moradores de bairros como os Jardins, em São Paulo, tem se manifestado constantemente contra novas construções no local.

Também em São Paulo, o bairro do Pacaembu é um clássico exemplo das consequências dos Nimbys. O bairro possui uma das associações de moradores mais fortes da capital, que constantemente se opõe a empreendimentos que possam gerar tráfego e incomodar os moradores antigos.

A consequência prática é que enquanto bairros vizinhos ganham comércio e empreendimentos que lhes dão vida, o Pacaembu segue um deserto de casas para alugar. Em nome dos proprios interesses, grupos de pressão promovem boicotes que terminam por desvalorizar os próprios imóveis, mantendo estática a vida social onde moram.

Tamanhas restrições a moradias ocorrem em inúmeros países do mundo. Em São Francisco, na Califórnia, o mais rico dos estados americanos, a busca pela chamada “affordable house”, é tema central do debate da população, majoritariamente progressista.

Ao mesmo tempo em que os discursos seguem está linha porém, as restrições a construções seguem também em alta.

Na tentativa de impedir a “especulação imobiliária”, a prefeitura local criou regras que tornariam nada menos que 54% das moradias da cidade como irregulares.

Em 1976, a Califórnia estava em 7º lugar entre os Estados que mais emitiam autorizações para construção de imóveis. Em 2019? O Estado mais populoso dos Estados Unidos estava em 37º na mesma métrica.

Com 12% da população americana a Califórnia também é responsável por 25% dos moradores de rua do país.

Este aqui por exemplo, é um mapa que mostra quanto da sua renda moradores de cada estado comprometem com aluguel.

Em Nova York, 40% dos prédios construídos seriam considerados ilegais hoje.

Essa aí embaixo é a lei de zoneamento da Big Apple. A esquerda, o primeiro código de construção, e a direita o atual (você pode conferir mais sobre o tema clicando aqui)

Foto: Caos planejado

A crise é tamanha que em janeiro deste ano a Amazon lançou um plano para garantias moradias acessíveis. Cerca de $2 bilhões foram alocados nesta tarefa.

Tal situação, porém, não é igual em todo o planeta. Austin, no Texas, tem se tornado um polo atrativo para jovens e empresas de tecnologia justamente pela baixa restrição de construções e oferta relevante de novos imóveis.

Em 2018, antes da pandemia portanto, 1 em cada 10 casas construídas nos Estados Unidos estava localizada em Houston, Austin ou Dallas.

A medida tem ajudado grandes empresas a se mudarem para Austin, como é o caso da Tesla e da Oracle. O foco central? Qualidade de vida aos funcionários, que a despeito dos altos salários na indústria de tecnologia, possuem poucas opções no Vale do Silício.

O caso não é, como se vê, algo isolado.

As disputas entre jovens recém ingressos no mercado e uma população mais estabelecida tem gerado conflitos, que devem continuar a existir. Para além disso há uma estagnação, ou mesmo perda de renda naqueles que estão em setores mais tradicionais, o que ameaça o modo de vida, e consequentemente pressiona por políticas públicas.

Em nenhum caso histórica entretanto, criar um custo disperso pela sociedade garante a efetividade de uma política pública.

Ao dar pouco ou nenhum incentivo para a oferta de imóveis, governantes distorcem a situação, impedindo respostas adequadas.

E mais uma vez a busca por soluções fáceis para problemas complexos leva a piora da situação daqueles a quem, ao menos em intenção, tenta ajudar.

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