60 milhões de imóveis vazios e uma economia dependente do tijolo. O problema chinês

Durante décadas, a cultura popular chinesa repetiu um mantra quase religioso: tijolo não deprecia. Famílias inteiras concentraram suas economias na compra de apartamentos. Governos locais financiaram seus orçamentos com a venda de terrenos. Construtoras alavancaram balanços até o limite do razoável e, em muitos casos, bem além dele.

O resultado, em 2026, é uma fotografia que desafia qualquer manual de economia: cerca de 60 milhões de unidades residenciais vazias espalhadas pelas cidades chinesas. Prédios inteiros sem moradores. Bairros planejados que nunca receberam seus primeiros habitantes. Estima-se que entre 15% e 25% dos imóveis urbanos no país estejam desocupados, segundo levantamentos do Rhodium Group e dados compilados pela Bloomberg.

Como a China construiu 60 milhões de imóveis que ninguém habita

Para entender a magnitude do problema, é preciso voltar ao modelo de crescimento que a China adotou a partir dos anos 2000. O governo central incentivou a urbanização acelerada como motor econômico. Governos provinciais, por sua vez, dependiam da venda de direitos de uso de terra como principal fonte de receita. Construtoras como Evergrande, Country Garden e Sunac ergueram cidades inteiras apostando que a demanda seria infinita.

O incentivo funcionava em cascata. Bancos ofereciam crédito farto. Famílias compravam o primeiro, o segundo e até o terceiro imóvel. O preço subia, validando a tese de que era impossível perder dinheiro com propriedade. O ciclo se autoalimentava.

Só que a demanda não era infinita. A taxa de natalidade despencou. A urbanização desacelerou. E o excesso de oferta ficou evidente: cidades como Ordos, na Mongólia Interior, se tornaram símbolos globais das chamadas “cidades fantasma”. Mas o fenômeno não se limita a casos extremos. Mesmo metrópoles consolidadas como Tianjin e Shenyang registram taxas de vacância acima de 20%.

70% da riqueza familiar presa em concreto

Aqui reside o aspecto mais preocupante da equação. Segundo dados do China Household Finance Survey, aproximadamente 70% da riqueza total das famílias chinesas está diretamente ligada ao mercado imobiliário. Para efeito de comparação, nos Estados Unidos, essa proporção gira em torno de 25%, com o restante distribuído entre ações, títulos, fundos e outros ativos financeiros.

Essa concentração significa que qualquer queda sustentada nos preços dos imóveis não atinge apenas o setor de construção civil. Ela corrói diretamente o patrimônio percebido de centenas de milhões de famílias. Quando a família média sente que ficou mais pobre, ela consome menos. Quando consome menos, a economia desacelera. Quando a economia desacelera, os preços dos imóveis caem mais. O ciclo virtuoso que durou duas décadas ameaça se transformar num ciclo vicioso.

O paralelo mais próximo na história recente é o Japão pós-1990. Após o estouro da bolha imobiliária japonesa, o país entrou no que ficou conhecido como “década perdida”, que na prática se estendeu por quase três décadas de crescimento anêmico e deflação. A China, evidentemente, possui diferenças estruturais importantes: uma população maior, controle estatal mais forte sobre o sistema financeiro e margem para estímulos fiscais. Mas o mecanismo de transmissão da crise é preocupantemente semelhante.

25% do PIB depende de um setor que parou de crescer

Quando se soma toda a cadeia do setor imobiliário na China, incluindo construção civil, materiais, serviços relacionados, financiamento e venda de terrenos pelos governos locais, o número chega a algo entre 25% e 29% do PIB, segundo estimativas do Fundo Monetário Internacional e do Goldman Sachs.

Para contextualizar: nos Estados Unidos, o setor imobiliário responde por cerca de 16% do PIB. Na maioria das economias desenvolvidas, a faixa fica entre 10% e 18%. A China está em outro patamar de dependência.

O problema não é apenas o tamanho, mas a direção. Os investimentos imobiliários na China caíram de forma consistente desde 2022. Em 2025, as vendas de novas residências recuaram pelo quarto ano consecutivo. E os dados de início de 2026 ainda não mostram reversão clara dessa tendência, apesar dos múltiplos pacotes de estímulo lançados por Pequim.

Quando um setor que representa um quarto da economia simplesmente para de crescer, o impacto é aritmético. Mesmo que não haja colapso abrupto, a subtração de dinamismo é enorme. Cada ponto percentual de contração no setor imobiliário precisa ser compensado por crescimento em outras áreas, como tecnologia, consumo interno ou exportações, para que o PIB total não desacelere.

O efeito dominó sobre governos locais e bancos

O problema se ramifica para além das construtoras. Governos locais na China historicamente obtiveram entre 30% e 40% de suas receitas com a venda de terrenos para incorporadoras. Com a demanda em queda, essa fonte secou. Diversas províncias enfrentam dificuldades para pagar salários de servidores públicos e honrar dívidas de veículos de financiamento locais, os chamados LGFVs (Local Government Financing Vehicles).

Segundo dados do Institute of International Finance, a dívida total desses veículos ultrapassa 9 trilhões de dólares. Grande parte dessa dívida foi contraída com a premissa de que os preços dos terrenos continuariam subindo. Essa premissa não se sustenta mais.

Os bancos, especialmente os regionais, também absorvem o impacto. Empréstimos para o setor imobiliário representam parcela relevante das carteiras de crédito. Com construtoras inadimplentes e compradores devolvendo imóveis inacabados, os índices de inadimplência no setor tendem a subir. O Banco Popular da China tem atuado para evitar uma crise sistêmica, mas a margem de manobra se estreita a cada trimestre.

O que isso significa para investidores globais

A desaceleração chinesa não é um evento isolado. A China é a segunda maior economia do mundo e o maior consumidor de commodities do planeta. Quando a construção civil chinesa desacelera, o preço do minério de ferro, do cobre e do aço é afetado globalmente. Países exportadores de commodities, como o Brasil e a Austrália, sentem o impacto diretamente na balança comercial.

Para quem acompanha mercados financeiros, o cenário exige atenção redobrada. A tentativa da China de transitar de um modelo baseado em investimento imobiliário para um modelo baseado em consumo e tecnologia é a maior reengenharia econômica em curso no mundo. Se der certo, abre oportunidades. Se fracassar, os efeitos serão sentidos em todas as classes de ativos, de ações a criptomoedas.

A crise imobiliária chinesa também reforça uma lição fundamental de alocação de ativos: concentrar riqueza em uma única classe de investimento é um risco que, cedo ou tarde, se materializa. As famílias chinesas aprenderam isso da maneira mais dura. O mesmo vale para investidores de qualquer país que mantêm portfólios excessivamente concentrados, seja em imóveis, seja em qualquer outro ativo. Diversificação não é modismo. É gestão de risco básica.

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O mantra do tijolo encontrou seus limites

A ideia de que imóvel nunca perde valor é um viés cognitivo reforçado por décadas de alta contínua. A China viveu isso de forma extrema, mas o fenômeno é universal. Quando uma geração inteira só conhece um mercado em alta, ela confunde um ciclo longo com uma verdade permanente.

Os 60 milhões de imóveis vazios na China são o monumento físico desse viés. Cada apartamento vazio é capital mal alocado, poupança de uma família que poderia estar gerando retorno produtivo e que agora está presa em concreto sem liquidez. O desafio de Pequim em 2026 não é apenas econômico. É restaurar a confiança de uma população que depositou tudo em uma promessa que o mercado não consegue mais sustentar.